借地権住宅の相続。実家に残された母と暴力的な弟。気を揉む女が気づいた交渉材料

(再びパーソナリティ)

今井通子:
お分かり頂けましたか?はい

相談者:
あ、はい、よく分かりました。

今井通子:
ただ、今のお話伺ってると、何はともあれ、まず、お母さまにこうして頂く、みたいな、

相談者:
そうですね。

今井通子:
説得をするの方が先だから、

相談者:
はい

今井通子:
まあ、今日のご相談は、そのための、

相談者:
はい

今井通子:
資料の一つみたいな形で、

相談者:
はい、はい

今井通子:
ね?受け取っといて頂いた方が良いかもしれないですね。

相談者:
はい、そうですね。分かりました。

今井通子:
はい

相談者:
はい、大変助かりましたあ。

今井通子:
失礼いたしまーす。

相談者:
失礼いたしまーす。

(内容ここまで)

不動産は分からん。
姉弟間の確執やら、この疑問でふっ飛んでしまった。

いや、借地権の取引のことだ。
変だよ、コレ。

何でもいい、
1.所有者から借りる。
2.そして借りた人がそれを所有者に返却する。

どんな賃貸借契約でもこれで全てが終わるよね?
もちろん、修復代金の負担とか、途中解約料とか、細々(こまごま)したのものはあるにせよだ。

だけど、
所有者が自分の持ち物を、貸した人から購入するなんてことはあり得ない。
唯一、売買が発生するとしたら、それは借りてる方が所有権を得るときだけだ。

今日の相談のケースみたく、なんで地主が自分の土地を借地人から買わんといけんのだ?

しかも、その代金とやらが、
大迫恵美子  「土地の価格の6、7割」

マ、マジか?
じゃ、地主は何が嬉しくて、自分の土地を他人に貸すの?

地主が納得して金を払うと考えられるケースは二つだ。
一つは、相談者の父が相当期間の借地代を払い済みのときだ。

この場合、残余期間の借地代を地主が返して、土地を返してもらうというのは理屈が通る。

だけど、大迫女史は不動産の取得時期の確認もせず、一律相場のごとく、買い取り価格は土地代の6、7割と言った。

もう一つは地主都合で返してもらうとき。
早い話、立退き料だ。

だけど、今日の話は地主からではなく、借主が手放したいわけで、立退き料は発生しない。
それに、大迫さんは、あくまで地主が「買う」という言葉を使った。

 

もちろん、敬愛する大迫女史に文句つけようなんて大それたことではない。
ググってみたけど、大迫さん言うとおりだった。

まず借地権とは、住宅付きが前提。
だから、駐車場や資材置き場として借りてるものは借地権とは言わない。

で、借地権には借地人に対して特別な利益が発生するものらしい。

ただ、どういう理屈でそうなっているのか?
借地人保護がルーツにあるらしいけど、理解するまでには至らず。

素人にとって不動産取引は複雑怪奇だ。

【追記】
ちょっと分かってきた。

平成4年に法改正があって、定期借地権というのが生まれた。
バブル期に高騰した土地の流動性を高めるためだと思うけど、30年、50年といった定期借地権付き住宅が割安な価格で販売されたのね。

だけど、皮肉にも法改正時が土地価格のピーク。
その後、暴落する。
てなこともあって、定期借地権も普及には至っておらず。

この定期借地権に価値があるのは容易に理解できる。
所有権じゃないとはいえ、その期間の占有使用権があるからだ。

ただ、それも残余期間によって価値が決まるはずじゃない?
今日の相談の場合、土地価格の6、7割(大迫)ってどういうこと?
法改正前の、無期限の借地権の価値?

いまいち分からん。

 


借地権住宅の相続。実家に残された母と暴力的な弟。気を揉む女が気づいた交渉材料」への3件のフィードバック

  1. 大前提として、借地権(物権としての地上権であっても、債権としての賃借権であっても)というのは大変強い権利で、初めに契約で定めた期間が経過しても、特別な理由がない限り地主は契約更新を拒めません。(契約更新を拒める理由があるときも、借主が建てた建物を買い取ってやり、ほとんどの場合、立退料を払う義務があります。一方で、借主側から「賃料を払えないので契約を解除したい」と言うときはまた話が別です。)借地権に土地価格の6,7割の価値があると大迫弁護士が言っているのは、こういう前提に立ってのことでしょう。

    通常の借地権を設定して貸し出してしまうと、地主はいつその土地を自分の都合で自由に使用できるようになるかわからないので、当然「貸し渋り」が発生します。定期借地権とはそういう事情を背景としてできた制度で、これを設定すれば所定の期間が経過した時点で権利を消滅させることができます。

    なので、定期借地権であればその価値は残りの期間によって決まりますが、通常の借地権であれば、現在の契約の残り期間はさほど重要ではないということです。

  2. コメントしようと思ったら、先を越されてしまった。
    宅建なんかだと、この辺の事はかなり詳しく勉強出来ます。

    しかし、管理人さんの職業を想像してみるのですが、謎は深まるばかりです。
    法律関係ではなさそうですが、そうでないにしては法律にお詳しい(単なる知識でなく、筋道がたっている)し・・・

  3. 実家も借地に家を建てていたのですが
    処分する際更地にして返すのが筋だと思い込んでいて
    更地にするのに90万くらいすると聞いて
    地主さんの60万で買いますという申し出をありがたく思っていたのですが
    実際よくわからないです
    法律むずかしいですね

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