借りて買って売って借り換えて住み替えて‥息子夫婦の壮大な家取得大作戦
（再びパーソナリティ）
今井通子：
お分かりいただけましたかあ？
相談者：
はい、ありがとうございます。
今井通子：
はい
相談者：
はい
今井通子：
それでは失礼いたします。
相談者：
はい、ありがとうございます、失礼いたします。
（内容ここまで）
住宅の所有権を夫婦で分けて、共同でローンを組む方法としては、連帯債務とペアローンの2つがある。
2千万円借りるとして、夫も妻も2千万の債務を負うのが連帯債務。
どっちが返済しても構わなくて、引き落とし口も一つで済む。
ちなみに響きは似ているけど連帯保証ではない。
連帯保証では主債務者一人の返済能力までしか借りられないし、連帯保証人が家の持ち分を得ると贈与になってしまう。
一方、夫と妻がそれぞれ一千万のローンを組むのがペアローン。
当然、それぞれの名義の口座から引き落とされていく。
連帯債務は2人分の団信保険料が高くつくし、ペアローンは事務手数料が2倍になって、どっちもどっち。
息子夫婦の計画をおさらいしよう。
① 夫婦で借り入れて住宅を取得。持ち分は半々。
② 5年後、夫の収入が増えたところで夫が借り換える。
妻の持ち分を夫に譲ると同時に債務を夫のみに寄せる。
③ 10年後、売ってまたローンを組んで住み替える
こんな感じ。
①は計画というよりほぼほぼ実現。
③は、まあ青写真。
なので計画のメインは②。
息子が転職したばかりだから、し方なく共同ローンにするけど、なるべく早くに嫁をローンから外して、息子亡き後も安心。
優しい姑ねえ。
まるで実の母みたい（すっとぼけ）
同居でもするのかしら。
ま、いい。
税法上の贈与か否かというのは、見合う対価、相手方があるかどうかで判断する。
あれば贈与にならない。
早い話、取り引きになっていればいいわけだが、市場取引からかけ離れていてはダメ。
なので、感謝とか、気持ちは対価にはならないし、形あるもの、あるいは具体的な労務など、値段がつけられるものでないといけない。
もちろん、労務で収入を得たのなら、贈与にならなくても、今度は所得税の対象となる。
労務といったって、常識的な役割は対価にならない。
お母さんがお弁当を毎日作ってくれたからって、まとまったお金をあげれば贈与だ。
親から成人した子どもへの学費とか微妙なものも多々。
もっとも、申告が必要なのは贈与を受けた額が１年で合計１１０万円を超えたとき。
さて、今日の相談。
なぜに持ち家にこだわる？
給料上がるまで賃貸では駄目なのか？
給料が上がり、買った物件も上がる。
アンタの頭は昭和の日本。
いわゆる住宅すごろく(*)。
(*)住宅すごろく：
集合住宅を買って、それを元手に小さな戸建てを買って、それを元手に広い家を買う。
誰もが信じて疑わなかった年功序列賃金と土地神話（土地は必ず上がる）を前提としている。
ファイナンス的にも赤点だ。
ローンの最初の方は返済金の大半が利息に当てられて元金は減らない。
もし新築とかだったら、価値の減少が最も激しい時期。
5年目なんて、この往復ビンタ。
さらに、さすがに金利は上がってんじゃないの？
借り替えのタイミングとしていかがかしら？
遅きに失するけど、一応、物件周辺の家賃相場を知りなよ。
月々の返済額がそれ以下ならローン地獄になることはない。
貸して自分たちは安い賃貸に移れば、収益物件に早変わりするからだ。(*)
もしそれだけの頭金が用意できなかったのなら購入は分不相応ってこと。
(*)固定資産税や、マンションなら管理費と修繕積立金、戸建てならメンテ費用を考慮しないといけない。
あと、家賃から仲介会社が抜く分も。
アタシは今年の4月でローンが終わった。
てか、最後の繰り上げ返済で終わらせた。
結局35年ローンを3度の繰り上げ返済で19年。
途中、残高不足に気づいて、現金片手に終了間際のATM目指して全力疾走なんてこともあったけど、なんとか一度も延滞することなく済んだ。
今は住みつつ売りに出している。
ローンを終わらせたのもこれが理由。
売り時と思ったから。
でもこれから先、アタシが不動産を買うことは二度とないだろう。
買った当時は意識していなかったけど、終の棲家（ついのすみか）じゃなければ投資そのものだということ。
不動産投資。
それもハイリスクの。
投資の格言で「卵を一つのかごに盛るな」というのがあるのだけど、ローンで家を買う行為はこれとは真逆。
有り金はたいて一社の株式を買うなんて誰でもビビる。
だけど、それと変わらないことを大勢の人がやってるの。
借金してトレードすることをレバレッジを掛けると言い、
多額の借金はハイレバと言って、投資家転じてギャンブラー。
年収の何倍もの借金を一つの物件につぎ込む。
普通の人達がギャンブラーになる。
若夫婦が今から綱渡りを始めようというのに、止める人は誰もいない。
持ち家に、あるいはその単語になにかしらマジックがあるのかしら。
出しゃばり姑
金を出さずに
口を出す
同感
理解力なくて、
大迫先生の行ってること、読んでて、
訳が分からなかったです…。
借り換えとか売却とかの心配する位なら今無理に買わなくてもいいのでは？もしも離婚をした時の事が心配なのかな？
相談も回答も訳わかんない。
息子が先に死んだ時、お嫁さんに負担がかかりかわいそう・・
だから息子一人のローンと名義にしたい？ 本心？
そんでもって、10年後に買い替え？
そん時は息子はまだ死んでいないのね？
聴いていて何をそんなに心配しているのか？必死になってるのかあまりわかりませんでした。簡単に、5年後、10年後にといってましたが、ローンを組むと、だいぶ長いことはじめの支払いは金利分のみになってますからそんな簡単に、買い替えなんて難しいと思います。読み返してみても、やはり質問の意図があまりわかりませんでした。
５年後どうなってんのかも分かんないのに
今から心配してもしかたない話
働き始めて間もないのにローン組むなんて無理して、ローン返すための人生になるという本末転倒の例だな
どうしてまだ30代の息子さんが早くに亡くなる前提で母親が悩んでいるのでしょうか。
数日前、50代後半の男性が身寄りのない身の上で死後の心配をしていると、パーソナリティと弁護士が口を揃えてそんなことを考えるのはまだ早いと力説していましたが…
嫁のことが気に入らなくて、離婚しても家を取られないようにしたいのでは？
そうですね。そんな気がします。訳の分からない事をいっている人って、本心を隠していることが多いですよね。
将来同居・介護希望だけど、100%息子名義の家じゃないと居心地が悪いからかもなんて思っちゃいました。
管理人さんと、不動産のはなししてみた〜い！
ある程度都心に近い場所じゃない限り、よっぽど需要のあるいい場所じゃなければ家もマンションも価値は下がる一方。
逆に都心なら買った時より値上がりすることもあるけど、もうかなり高止まりしているからお金があって投資目的ということでなければ無理はできない。
ローンを毎月の返済額いくらで何年組むか。管理費修繕積立金はいくらか。
管理費修繕積立金の変動見込みの予測として、築年数は何年、戸数はいくつか。管理組合の修繕積立金は計画に応じて貯まってるか。必要な修繕が都度なされているか。変な管理会社と契約してないか。空きの多い機械式駐車場や過剰なエレベーター台数は無いか。中古で売り出された時すぐに売れてるか。
あらゆることを調べてもなお、将来いくらで売れるか、住んでてもいくら払うか分からないから、本当にギャンブルなんだよな。
ましてや夫婦関係や収入なんて、全く見通しが立たない。本音を隠して悩むだけ悩んでも損するだけだし夫婦関係に悪影響しかないよ。
こういう誰かに何も言わずに頼るつもりで、情報も知識もないのに悩んだり疑ったりする相談、結構暗い気持ちになります。
魔女がヘンゼルとグレーテルに「お菓子の家」の青写真を見せてローン組ませて購入させる。ゆくゆくはお菓子の家も兄妹も自ら喰う。と、管理人さん解説とコメント欄読んでそう感じた。本家の魔女は自ら家を建てて兄妹を誘い込んだ。現代の魔女は口八丁手八丁で誘い込む。その魔女も「昭和の住宅双六」という幻想に囚われている。