（再びパーソナリティ）

今井通子：
お分かりいただけましたか？

相談者：
はい、ありがとうございます。

今井通子：
まあ、いずれにしても、あの姉妹の皆さんと、ご相談するう・・ことですね。

相談者：
そうで、はい

今井通子：
はい

相談者：
はい、ありがとうございました。

今井通子：
はい、どうもー

相談者：
失礼します。

今井通子：
はい、失礼します。

相談者：
はーい

（内容ここまで）

悩むより先に納税通知書を手に直談判すべきな相談者

 

絵にしてみた。

○番号は地主の変遷。

これだけ地主が変わってるのに、叔母は再契約なしに住み続けることができるわけだ。

何も親戚だからではない。
これが借地権が持つ威力だ。

土地を借りただけだとこうはいかない。
ところが、その上に家を建てて住むことを認めたら最後、借地権という借り手無双の摩訶不思議な権利が自然発生する。

一旦、借地権が発生すれば、借り主と貸し主の力関係は逆転したに等しい。

まず地主は、借り主の同意なしに土地を取り戻すことは不可能となる。
法定更新と言って契約は従前のまま自動更新されるからだ。

地主が土地を取り戻したければ実勢価格の6，7割が相場とも言われる金額で買い戻さないとといけない。

これ、別に書き間違いじゃないよ。

地主がぁ、
自分の土地をぉ、
賃借人から買わないといけないわけだ。
（正確に言うと借地権を外す）

しかも、借り主は、なんと借地権そのものを第三者に売ることだって出来る。

「借地権住宅の相続。実家に残された母と暴力的な弟。気を揉む女が気づいた交渉材料」
「無敵の借地権。権利に疎い独女67歳に必死のアドバイス」

 

もちろん今どき、こんな不平等条約を結ぶ地主なんていない。
法改正によって期限付きの借地権、定期借地権が認められるようになった。

ところが法改正以前の契約には遡及されず、事実上、無期限の借地権がいたるところに存在する。

実勢の6，7割という地主にとっては受け入れ難い価格も、第三者にとっては土地の価格よりも安く、権利は土地を買ったのと同等なので、わざわざ借地権を探すデベロッパーもあるくらい。

相談者の土地もその類。

 

 

賃料2万円って、つまりタダってこと。
タダみたい、じゃなくて、正真正銘のタダ。

不動産屋の言うことが正しいとすると、相場の地代は年間24万円。

ここから土地の評価額を逆算するに、地代を利回り2％ではじいたと仮定すれば、土地代は1千2百万円の坪単価30万。
これが土地の評価額だ。

都内だとかなり都心から離れるけど、福岡なんかだと、市内郊外全域が対象となる坪単価だ。

固定資産税はいくらになるかと言うと、まず評価額を0.7で割り引いて840万。
これに固定資産税率を掛けると117,600円。
さらに住宅用地の減免率の6分の一を掛けると、19,600円
これが地主が年間に支払う固定資産税。

どう？
つまり、地代賃料２万円は、右から左に税金に消えるだけ。
タダってことが分かってもらえたと思う。

いや、都市計画税が加わる地域だと赤字になる。
坪単価30万円クラスだとその可能性大だ。

冗談じゃない。
お人好しもいいとこ。
いくら借地権が強大でも、相場を無視した格安賃料が通るわけがない。

悩むより先に、納税通知書を手に直談判しろよ。

 

委任状で相談者一人を契約者に出来ないのはその通りだけど、だからって、婆さん５人が雁首揃えてゾロゾロ出向く必要は全くない。

調停にしろ、契約にしろ、それぞれのタイミングで5人の署名・捺印を揃えてしまえば、あとは相談者一人が、その書類を手に動けばいいだけだ。

なんだけど、そうするとこの先、ねずみ算式に地主が増えていくことになるんだけどね。